Devenir investisseur : pourquoi pas vous ?

Beaucoup de français aimeraient devenir investisseur particulièrement dans la pierre car elle représente une valeur sûre pour beaucoup. Mais de nombreuses questions subsistent avant de sauter le pas.

Les chiffres cités dans l’article ci-dessous proviennent d’une étude du Crédit Foncier, menée pour la 3ème année consécutive auprès de ses clients (près de 3000 répondants, entre le 29 juin et le 29 juillet 2015).

Pourquoi le locatif est-il la voix privilégiée parmi les Français pour devenir investisseur ?

L’investissement locatif a toujours été populaire en France et encouragé par l’Etat, selon une tradition politique initiée en 1962 avec la loi Malraux. On constate que beaucoup de Français connaissent l’existence de dispositifs avantageux encadrant l’investissement locatif, mais ils ont parfois peur de « sauter le pas », craignant de ne pas faire un investissement rentable. Reprenons donc ensemble les bonnes raisons d’avoir confiance en ce type d’investissement.

Les Français se lancent de plus en plus dans le locatif pour devenir investisseur

De façon générale, on constate que les Français ont tendance à privilégier l’investissement locatif plutôt que les autres formes d’investissement. En effet, 57% des Français interrogés dans le cadre de l’étude du Crédit Foncier déclarent qu’ils souhaiteraient investir dans l’immobilier s’ils avaient de l’argent à investir. On constate d’ailleurs que ces chiffres sont en constante augmentation et on enregistre une hausse de 12 % depuis 2014.

Parmi l’éventail des possibilités de placements, les Français sont donc très attachés à l’immobilier qui se place loin devant l’assurance-vie (choix n°1 de seulement 29% des personnes interrogées), devant l’épargne dite « sécurisée » (14%) et devant les marchés financiers (10%), bon dernier car la crainte d’investir reste très présente notamment depuis la crise des subprimes en 2007.

Quelles sont les motivations de ce choix ?

On peut se demander pourquoi les ménages français sont si attachés à l’immobilier, et pourquoi acquérir son propre bien est un idéal en France, beaucoup plus que dans d’autres pays.

Les raisons de cette préférence sont-elles le fruit d’un calcul réfléchi des différents taux de rentabilité offerts sur le marché ou bien sont-elles motivées par un attachement irrationnel ? Pourquoi les Français sont-ils si friands à devenir investisseur dans l’immobilier?

Si l’on interroge les Français qui ont déjà sauté le pas, on constate que l’investissement immobilier locatif est avant tout motivé par des raisons financières : 54% des investisseurs déclarent que leur motivation première a été d’optimiser leurs impôts. Cette forte motivation explique donc pourquoi 71% des investisseurs optent pour un investissement dans le neuf.

La deuxième motivation est à la fois affective et financière : les Français investissent dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine (41%). Ensuite, investir dans l’immobilier locatif permet de « se mettre à l’abri » et de disposer d’un revenu complémentaire une fois atteint l’âge de la retraite.

Beaucoup de Français pensent également à leurs descendants, et souhaitent leur léguer un bien immobilier. Transmettre un bien immobilier de son vivant est par ailleurs un moyen d’éviter à ses enfants de payer des sommes astronomiques lors de la succession. Investir dans l’immobilier locatif est donc un moyen de garantir l’avenir de ses enfants.

Acheter un appartement ou une maison peut se faire dans un but de placement , mais avant de se lancer, il est fortement conseillé de calculer sa rentabilité locative afin d’établir quel est le meilleur placement. Il est également recommandé de prendre conseil afin de savoir s’il est judicieux de faire un crédit ou d’acheter sur fonds propres.

En résumé, les principales raisons du choix de l’investissement locatif sont :

  • la possibilité de payer moins d’impôts
  • se constituer un revenu complémentaire
  • se constituer un patrimoine
  • préparer sa retraite
Et vous, quelle est votre motivation pour devenir investisseur et quels avantages pourriez-vous obtenir ?

Avez-vous le profil de l’investisseur type dans l’immobilier locatif ?

Qu’on soit jeune ou plus âgé, aisé ou plus modeste, l’investissement locatif concerne tout le monde. Savoir s’il est judicieux ou non d’investir dépend souvent de votre situation personnelle.

Quelle capacité d’épargne faut-il avoir avant de pouvoir prétendre à l’investissement locatif ?

Faut-il nécessairement être riche pour devenir investisseur ? Les chiffres issus de l’étude du Crédit Foncier montrent qu’une capacité d’épargne de 400 euros par mois permet déjà de mettre en place des investissements intéressants.

Alors n’hésitez pas à faire un bilan patrimonial pour vous faire une idée de ce qu’il est possible ou non de mettre en place selon votre contexte et vos enjeux.

Le revenu annuel médian des investisseurs est de 67 500 euros, il a donc augmenté de 5,6% entre 2010 et 2014. Il existe par ailleurs des disparités entre les régions. En effet, il est de 74 390 euros en Île-de-France et 73 600 euros en Rhône-Alpes, là où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Près des deux tiers des investisseurs locatifs ont un revenu mensuel de l’ordre de 3 500 euros et plus.

Est-ce qu’il vaut mieux se lancer seul ou en couple ?

Tout est possible mais les chiffres font apparaitre que les investisseurs agissent le plus souvent en couple :

  • 59 % des investisseurs sont mariés
  • 9 % sont pacsés
  • 6 % en union libre
  • 17 % célibataires
  • 9 % divorcés

On constate que les investisseurs vivent donc majoritairement en couple, mais il existe également une part non négligeable d’investisseurs célibataires. Le choix de devenir investisseur peut donc être judicieux pour les célibataires, même si se lancer seul dans cette aventure peut effrayer.

Pour information si vous êtes marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, si vous achetez un logement lors de votre mariage, celui-ci devient un bien commun détenu par chacun des époux.

Si vous achetez tout ou une partie d’un bien avec de l’argent donné par vos parents et si vous souhaitez que le logement ainsi acquis soit un bien propre et non commun, il faut que l’acte d’achat indique que les fonds investis soient personnels (clause d’emploi).

En ce qui concerne les couples mariés sous le régime de la séparation de biens, partenaires pacsés ou concubins, chacun est propriétaire du bien immobilier à hauteur de sa participation financière.

Peut-on « se lancer » à tout âge ? Y a-t-il un bon âge pour investir ?

Y a-t-il un âge idéal pour investir ? La réponse est non car cela dépend véritablement des possibilités et problématiques de chacun.

Néanmoins les quarantenaires restent majoritaires parmi les investisseurs tandis que les trentenaires représentent tout de même 24 % car la carrière professionnelle commence à prendre de l’importance et les stratégies patrimoniales doivent commencer à se dessiner pour notamment optimiser les impôts, prévenir les besoins en études supérieures des enfants…. préparer la retraite, voire la succession.

Quelle stratégie d’investissement mettre en place ?

Devenir investisseur se prépare, il faut se donner les moyens de le réussir et pour ce faire, il faut notamment choisir la bonne région.

Il ne faut pas hésiter à rencontrer des cabinets de conseil qui trouveront les meilleures opportunités pour vous et qui surtout vous proposeront les solutions les mieux adaptées.

Il faut également voir différentes banques.

Dans quelle région investir ?

Certaines zones sont plus prisées par les investisseurs, car il est plus intéressant d’y vivre et donc plus facile de trouver des locataires ou de réaliser une bonne plus-value (études, attractivité du climat, dynamisme économique…). Par ailleurs, quand on opte pour le dispositif Pinel, où les montants investis sont plafonnés, on est fortement incité à acheter un bien immobilier en banlieue dans les zones où le prix du mètre carré y est plus attractif.

Aujourd’hui la France est coupée en deux en ce qui concerne l’investissement locatif : la première moitié concentre 78 % de l’investissement tout en ne représentant que 6 régions sur 22. Ces 6 régions sont : l’Ile de France, l’Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, la région PACA et le Languedoc-Roussillon.

Depuis 2010, la région privilégiée reste l’Île-de-France, avec un écart qui va en s’accroissant : cette région passe de 16,4 % des investissements locatifs en 2010 à 20,5 % en 2015. Elle est suivie de loin par la Provence Alpes-Côte d’Azur qui, elle, enregistre un déclin, passant de 13,9 % en 2010 à 12,2 % en 2015. (car il est de plus en plus difficile d’y bénéficier du dispositif Pinel, tous les prix de l’immobilier ayant fortement augmenté dans cette région).

A noter, il y a une région qui « monte » dans l’investissement locatif : c’est la région Midi-Pyrénées de 12 % à 15,4 %. Cet attrait pour cette région s’explique par la forte attractivité de la ville de Toulouse, qui se classe 2ème ville pour les investissements locatifs, juste derrière Paris.

La région Rhône-Alpes, elle, conserve une part des investissements locatifs stabilisée à 10,6 %.

Quel est le mode de financement le plus intéressant en 2016 ?

La majorité de ces investissements est financée par un crédit bancaire.

Ce crédit s’élève en moyenne à 150 000 euros, en vue de l’acquisition d’un bien de 160 000 euros. La baisse historique des taux d’intérêt depuis plusieurs années fait augmenter la part du crédit dans le montant total investi : cette part du crédit s’élève à 96 % en 2015.

Les investisseurs qui n’amènent aucun apport initial ont aussi augmenté, passant de 58 % en 2010 à 65 % en 2015.  Dans la conjoncture actuelle, il est donc fortement conseillé d’étudier les offres des différentes banques en matière de crédit immobilier.

Comment poursuivre sa stratégie d’investissement une fois le premier bien acheté ? Faut-il revendre son bien ? Investir dans d’autres biens ?

On note que revendre un bien acheté peut permettre un apport consubstantiel pour se lancer dans des projets comme le financement des études de ses enfants ou pour préparer sa retraite.

En effet, 52 % des investisseurs souhaiteraient revendre le bien acquis. Seuls 15 % des investisseurs savent déjà qu’ils ne comptent pas revendre le bien acquis.

A noter, la satisfaction des investisseurs quant au bien acquis est en hausse : elle s’élève à 77 % en 2015 [vs 66 % en 2013].

Vendre ou ne pas vendre, telle est la question.

On voit donc que le risque de faire un mauvais investissement est relativement limité :  puisque 13 % des investisseurs se déclaraient « assez insatisfaits » du bien acquis en 2015 et 10 % se déclaraient « tout à fait insatisfaits ». On constate donc qu’investir dans l’immobilier est de plus en plus considéré comme un bon choix.

La preuve en est que 32 % des primo-investisseurs souhaitent renouveler l’opération, ainsi que 50 % des investisseurs confirmés, c’est-à-dire avec plusieurs investissements à leur compteur.

Il est donc évident que lorsqu’on a goûté une fois à l’investissement immobilier, on finit inévitablement par y replonger, alors pourquoi pas vous ?

 

Nous vous avons fourni les clefs pour éviter les écueils et pour devenir investisseur de la meilleure façon. Pour conclure, il n’y a pas vraiment d’âge idéal pour sauter le pas, même si beaucoup préfèrent attendre de s’être installés professionnellement et familialement pour investir.

C’est avant tout une question de ressources et de feeling.  Il faut également veiller à se prémunir contre les pièges de l’investissement, en vérifiant régulièrement dans quelles régions il est déconseillé d’investir. S’entourer d’experts et se documenter soi-même avant de lancer son projet est fortement conseillé. Investir est à l’heure actuelle l’un des meilleurs moyens pour se constituer des revenus complémentaires et préparer sa retraite avec sérénité.

Faites un point avec un de nos experts pour étudier l’opportunité d’investir.

About Arnaud Dervin
Jeune diplômé de l’Institut Supérieur de Gestion (spécialité Consulting et Stratégie) et de l’Institut Catholique de Paris (Master Philosophie et Journalisme), il a intégré depuis peu un grand cabinet parisien spécialisé dans la gestion de patrimoine.
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