La vente en viager, un complément de revenus pour la retraite

La vente en viager, malgré les a priori solidement ancrés dans la conscience collective, retrouve un certain succès en raison de l’évolution de notre société. En effet, elle s’avère être parfois une véritable réponse aux besoins de financement de nos aînés sans descendance qui peuvent se constituer un complément de revenus sans forcément devoir quitter leur logement et tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. La vente en viager devient donc un vrai moyen pour préparer sa retraite. Son intérêt n’est pas négligeable à condition d’en connaître le fonctionnement !

 

Le viager, qu’est-ce que c’est ?

Le viager est un contrat de vente, qui comme une vente classique entraîne un transfert de propriété d’un vendeur vers un acquéreur. La particularité de ce type de vente réside dans les modalités de paiement du prix, puisque le plus souvent, une partie du prix est payée comptant, il s’agit du « bouquet ». Tandis que le solde est versé sous forme de rente par l’acquéreur (le débirentier) au vendeur (le crédirentier) et ce jusqu’au décès de ce dernier voire du deuxième vendeur. En effet, la vente en viager peut « impliquer » jusqu’à deux personnes, on parle alors de « têtes ».

L’aléa est au cœur de la vente en viager car elle porte sur une inconnue qu’est la durée restante de vie du vendeur. Ainsi pour que la vente en viager soit valable, il faut que l’aléa existe vraiment. Si le crédirentier est très malade au moment de la signature de l’acte authentique par exemple, la vente peut être remise en cause.

 

Bon à savoir :

La vente en viager ne porte pas nécessairement sur un bien immobilier, elle peut aussi concerner un capital ou un portefeuille.

 

Comment fixer le prix de la vente ?

Le prix dépend de la valeur vénale du bien mais également du montant du bouquet, de l’espérance de vie du vendeur et de la jouissance éventuelle que se réserve le crédirentier. Le point de départ est donc la valeur vénale du bien qui doit correspondre de manière objective au prix de marché.

Il convient ensuite de déterminer un bouquet. Son montant est librement fixé entre le crédirentier et le débirentier. Il représente généralement entre 20 et 30 % de la valeur du bien et donc du prix de vente. Il doit être versé le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire par le débirentier au crédirentier. Le bouquet est fréquent mais non obligatoire.

Une fois le bouquet déterminé, il est déduit du prix et c’est le solde qui est à convertir en rente viagère. En réalité, la détermination de la rente viagère résulte d’un calcul mathématique complexe faisant intervenir plusieurs composantes à la fois :

• le taux de rendement du bien, lui-même dépendant de la valeur locative,
• réversibilité éventuelle de la rente,
• l’espérance de vie du crédirentier,
• le droit de jouissance que se réserve ou non le vendeur:

Si le vendeur décide de garder la jouissance du bien, un « abattement » d’occupation doit être appliqué.

Il y a deux types d’occupation possible :

• soit le vendeur opte pour une réserve d’usufruit auquel cas il peut rester dans les lieux pour ses propres besoins ou les mettre en location et en percevoir les loyers (définition de l’usufruit cf notre article « usufruit et nue- propriété …),
• soit le crédirentier peut choisir un simple droit d’usage et d’habitation qui lui permet uniquement de vivre dans le bien. En pratique, 95 % des ventes en viager sont des viagers occupés et il y a plus d’occupation sous forme de droit d’usage et d’habitation moins contraignante pour le débirentier qui n’a pas à reprendre les engagements du crédirentier qui a mis en location le bien objet de la vente.

 Dans les deux cas, l’abattement est calculé en fonction de l’âge du vendeur.

 

Bon à savoir :

La rente doit être réévaluée tous les ans. En pratique les parties indexent le plus souvent la rente sur l’indice des prix à la consommation des ménages urbains, série hors tabac France entière publié par l’INSEE. En effet, ce taux est celui qui reflète le mieux l’évolution du coût de la vie.

 

Quid de la fiscalité ?

La rente perçue par le vendeur sera soumise à l’impôt sur le revenu mais pas en totalité. La part imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au jour de la signature de l’acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable :

• Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable
• Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50 % de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30 % de la rente sera imposable.

En ce qui concerne la plus-value, le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré. Dès que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n’en aura plus la charge totale. L’acte notarié prévoit qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d’habitation. Les héritiers éventuels du vendeur n’hériteront pas de ce bien puisqu’il est vendu.

Cette décision, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l’abri du besoin, est parfois mal comprise de l’entourage familial. N’hésitez pas à expliquer ce choix à vos proches.

 

Acheter ou vendre en viager, un véritable intérêt sur le plan patrimonial

Indéniable complément de retraite pour les uns ou placement pour les autres, cela peut vous permettre de réaliser un investissement avec un petit capital de départ. Par contre, il vous faut examiner attentivement les paramètres d’un tel montage avant de vous lancer.

En effet, si la rente peut constituer un véritable complément de revenus pour le confort de votre quotidien, il faut aussi penser à bien gérer le bouquet qui peut être une somme plus ou moins importante et la placer au mieux de vos intérêts pour en disposer le moment venu.