Investir sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Ou comment se créer un complément de revenus ? Avec les dernières réformes sur la retraite, nombreuses et opaques, bon nombre de nos clients finissent par être désemparés. Du coup, ils nous demandent souvent de répondre à cette question : »Quel est le meilleur placement qui va nous permettre de créer un complément de revenus et ainsi préparer notre retraite? » . Cependant, il n’y a pas de réponse toute faite, car cela dépend de nombreux paramètres qu’il faut pouvoir identifier lors d’un audit patrimonial. Néanmoins, le contexte économique et fiscal de ces dernières années fait tout de même ressortir une catégorie de placement.
Les revenus du patrimoine de plus en plus taxés
Depuis la disparition en 2012 du prélèvement libératoire sur les revenus de capitaux mobiliers, les contribuables sont taxés sur leur T.M.I la plus haute, ce à quoi il faut encore ajouter les prélèvements libératoires à 15,5%. La rentabilité de vos investissements s’en trouve d’autant diminuée puisqu’après le passage de l’impôt les rendements peuvent être divisés par deux.
D’après le « Guide fiscal 2016 » hors série février mars du magazine 60 millions de consommateurs, voici l’Impact de votre TMI sur le rendement de votre épargne.
| TMI* | TGI* | Taux net pour 1% brut | Taux net pour 1,5% brut | Taux net pour 2% brut | Taux net pour 2,5% brut | Taux net pour 3% brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 15,50 % | 0,85 % | 1,27 % | 1,69 % | 2,11 % | 2,54 % |
| 14 % | 28,79 % | 0,71 % | 1,07 % | 1,42 % | 1,78 % | 2,14 % |
| 30 % | 43,97 % | 0,56 % | 0,84 % | 1,12 % | 1,40 % | 1,68 % |
| 41% | 54,41 % | 0,46 % | 0,68 % | 0,91 % | 1,14 % | 1,37 % |
| 45 % | 58,21 % | 0,42 % | 0,63 % | 0,84 % | 1,04 % | 0,84 % |
*TMI : taux marginal d’imposition
*TGI : taux global d’imposition. Prise en compte de votre TMI, des prélèvements sociaux à 15,5 % et de la CSG de 5,1 %.
Le rendement des placements financiers ne cesse de baisser chaque année
Pour palier à ces problèmes de fiscalité, de nombreux placements vous permettaient, soit de réduire votre impôt (les Perp, Prefon,article 83…) soit de préserver votre rendement via un contrat fiscalement plus intéressant de type assurance vie, contrat de capitalisation… Mais depuis plusieurs années consécutives maintenant, les rendements attendus sur ces supports plongent et le fond euro en est l’exemple le plus flagrant. En effet, en 2015 il servira moins de 2,5 % aux épargnants, auxquels il faudra encore soustraite la CSG et la CRDS, qui amoindrira encore sa performance ! Par ailleurs, ce début d’année est marqué par une bourse en forte baisse, par le PEL qui prévoit de réduire son rendement à 1,5%, par un livret A historiquement bas à peine plus élevé que l’inflation à 0,75%. Cette triste réalité des placements financiers pousse les français à retirer près de 12 milliards d’euros de leurs livrets A et de leurs LDD, le livret A affichant des retraits plus importants que les dépôts. Du jamais vu depuis 1996, selon la Caisse des dépôts et consignations !
Des taux d’emprunt historiquement bas
Heureusement, ces deux dernières années, les taux bancaires restent historiquement bas. La tendance veut que les investisseurs se réfugient donc dans la pierre. Cela permet d’offrir un bon effet de levier car il est plus judicieux d’emprunter à 2,5% lorsque les rendements locatifs des investissements immobiliers sont supérieurs à 4%. Et notez aussi que les intérêts d’emprunts seront déductibles de vos revenus locatifs si vous choisissez le régime du réel lors de votre déclaration d’impôts. Vous vous demandez sans doute dès lors quel investissement permet d’obtenir des rendements à 4% net en empruntant auprès des banques ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Cela permet tout d’abord, de bénéficier de ces taux bancaires historiquement bas puisqu’il s’agit d’un investissement dans la pierre. Ensuite, si vous achetez en consentant un bail commercial à un professionnel de résidences de services, vous pourrez bénéficier, sous certaines conditions d’un remboursement de la TVA. Soit une remise de 20% sur le montant investit. Et c’est grâce à cet avantage non négligeable, que votre rendement locatif peut approcher des 4%. Dans un second temps si vous vous inscrivez au registre du commerce et des sociétés, en qualité de LMNP et que vous optez pour la déclaration de votre résultat BIC au réel, vous aurez la possibilité d’amortir en partie la valeur de votre bien immobilier sur plusieurs années. Cela constitue un avantage fiscal qui vous permet alors de créer des revenus non fiscalisés sur une période qui varie en fonction du montage financier de l’opération.
Alors oui ce type d’investissement en LMNP est intéressant et permet de créer des revenus complémentaires, mais intégrez tout de même que rien n’est garanti dans ces placements immobiliers et que la prudence est de rigueur. En effet, il faut, pour la réussite d’un tel projet, prendre le temps d’étudier tous les paramètres afin de sécuriser votre investissement. Pour ce faire, nous vous conseillons de bien maîtriser le marché sur lequel vous souhaitez investir, de choisir le bon exploitant et enfin ayez toujours le réflexe de valider la qualité de l’emplacement de la résidence. Ces trois points sont absolument essentiels pour faire le bon choix et seront la clef d’un excellent taux de remplissage de la résidence de service et donc de la stabilité du rendement de votre opération.
